股壹佰今日视点：买地不止为盖楼互联网大厂“置地”存三重逻辑

　　■ 王丽新

　　4月份以来，互联网头部企业在核心城市土地市场频频出手。其中，京东旗下公司接连在杭州钱江世纪城、北京亦庄新城竞得两宗商业金融用地，总投入约24.2亿元；字节跳动斥资61亿元在北京布局两宗地块。

　　此外，2025年第四季度，阿里巴巴集团与蚂蚁科技集团以72亿港元在香港购置物业。

　　在笔者看来，互联网大厂亲自下场拿地买楼，并非为了与开发商“抢生意”，而是加速布局实体资产，构建产业互联网发展生态系统。从以往租楼办公到如今主动持有不动产，看似是企业办公需求扩张，实则是互联网大厂在周期变化中谋求长期确定性的战略选择，背后清晰呈现出三重深层逻辑。

　　第一，主动持有核心资产，为经营筑牢“压舱石”。

　　对体量庞大、人员集中的互联网企业而言，在行业竞争加剧、盈利诉求提升的背景下，浮动的租金支出愈发成为企业难以忽视的成本变量。

　　由“租客”转向“房东”，本质上是把不确定的长期租金支出，转化为确定的固定资产投入。有分析认为，以北京中关村区域为例，写字楼日租金约8元/平方米，一个10万平方米的写字楼年租金约3.65亿元。若企业拿地成本足够低，当“房东”或是一个更好的选择。

　　核心城市优质不动产不仅能够满足互联网企业总部、研发等自用需求，提升其运营自主性，还具备稳定的租金回报与长期增值空间，既可以锁定长期成本，也能增厚企业资产价值。

　　第二，把握市场调整窗口期，低位布局优化资产配置。

　　当前，房地产行业进入深度调整期，土地市场已低位运行多年。相比此前动辄高达60%以上的拍地溢价率，当前即便是争夺较为激烈的地块，成交溢价率也大多在30%左右，非核心城区优质地块更是多以底价成交，核心地段优质资产性价比也显著提升。

　　更重要的是，相较于传统房企高杠杆、快周转的拿地模式，互联网大厂现金流充裕，多以自有资金布局，风险可控、成本更低，其拿地方式以公开市场竞拍和产业勾地为主，地方政府往往也愿意以合适的土地价格出让给互联网企业。

　　在这样的市场环境下，互联网大厂“打折”购入重资产，既能以相对合理的成本锁定核心区位资源，避免未来价格上行带来的成本支出压力，又能将账面资金转化为优质实物资产，优化资产负债表，提升企业抗周期能力。这种资产配置方式不以短期炒作为目的，而是立足长期价值，实现资产保值与主业发展之间的平衡。

　　第三，打造AI产业升级基础设施，构建供应链协同发展生态。

　　对于互联网企业而言，随着AI、云计算、智能制造等硬科技成为其新的增长引擎，土地和物业已不再是简单的办公场所，而是承载企业核心业务的“基础设施”。

　　一方面，AI技术正从“辅助工具”向“产业基础设施”演进。AI大模型训练、芯片研发、人形机器人等前沿技术需要专门的物理空间，如建设保密研发区、自建硬件测试区等。这些设施对供电、承重、管线铺设、安全等级都有定制化的高标准，普通写字楼无法满足。互联网大厂投资的部分地块正是为了满足类似需求，比如建设AI主题产业园，加速技术落地、生态集聚与产业重塑，形成与智能终端、数字创意、具身智能等产业集群的协同效应。另一方面，对发展区域经济而言，政企双方实现产业绑定下的“双向奔赴”是重要推动力。互联网大厂下场拿地是扎根区域的关键一步，可为当地带来更多产值和就业机会，进而吸引更多供应链企业入园，同时，互联网大厂也能在税收、人才、产业配套等方面获得当地政策支持，并依托核心城市的人才、技术、市场资源拓展业务。

　　总而言之，互联网大厂扎堆拿地或收购不动产，并不会对房地产行业起到力挽狂澜的刺激作用，而是以物理空间为载体，整合产业、人才、资本等要素，打造可持续的产业生态。同时，对互联网大厂而言，拿地布局只是起点，如何依托自持资产，深耕主业、赋能产业、实现长期价值增长，才是长远课题。